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摘要：中國城鎮商品住宅小區車庫、車位的權益糾紛沖突的普遍性、多發性已經達到驚人的程度，其原因不能簡單地歸結為利益驅動，因為利益各方各為其利據理力爭無可厚非，而糾紛矛盾在于各方都是有情可原的情況下，存在嚴重的情理沖突，這種情理沖突又源于商品住宅小區交易環節和物權法74條埋下的隱患。為分析這一情理沖突的發生條件，本文提出了三條判斷標準，其中最關鍵的判據為：在不可或缺，且不可競爭性替代的情況下，停車位置的權屬與業主的住宅建筑區劃共有權合一，則不會出現權益沖突；若分屬不同權利主體，則必然情理沖突?；廛噹?、車位權益沖突的出路在于建設規劃強制性標準比例要求的車庫車位，必須作為開發商銷售合格產品的法定要件；售后的這種車庫、車位權屬歸全體業主。

1、沖突狀況。

圍繞商品住宅小區的車庫或車位的權益沖突，究竟有嚴重？或者說，到底這種糾紛已經蔓延發展到了什么程度？這是本文要回答的第一個問題。

由于普遍調查的困難，本文以國內信息傳播復制的搜索引擎為數據采集來源，通過控制相同搜索條件，比較同類性質的社會糾紛。

2012年6月16日在百度的網頁搜索上，按照百度搜索已經自動形成的下拉備選的糾紛案例搜索詞條，搜索出總體的民事糾紛案例為902萬條、經濟糾紛案例為964萬條、合同糾紛案例為499萬條。與此相對比，物業糾紛案例的詞條數為851萬，竟達到與總體民事糾紛案例詞條相當的水平。物業糾紛與若干分類糾紛案例的具體比較，如圖一所示：

圖一、中國主要社會糾紛分類案例的百度搜索比較 (圖中數值單位萬，2012-06-16數據)

數據顯示，在中國最受關注的，或者說現實境況使人們感受最深的土地糾紛雄居第一，略遜一籌的就是物業糾紛了，這個物業糾紛已經是普通鄰里糾紛的3.14倍(碰巧π值)，而在物業糾紛中，什么問題最突出的呢？當之無愧的就是車庫、車位矛盾了。何以見得?

采用結果中在搜索的方法，百度的邏輯搜索無法在已有結果中搜“車庫or車位”，所以，換Google，結果得出：在63萬條物業糾紛案例搜索結果中，涉及“車庫”或“車位”的搜索結果有51.4萬[1]，可見，81.6%的糾紛來自于車庫或車位的沖突。按照物業糾紛案例的詞條數為851萬中，81.6%的車庫或車位的糾紛計算，這個性質的社會糾紛沖，是面廣量大的鶴類合同糾紛的1.4倍！如果注意到土地糾紛是行政部門公權介入的結果，那么，在整個民事糾紛和社會關注中，物業糾紛幾乎是全部民事糾紛的95% (851/902=94.5%)，而物業糾紛的81.6%來自于車庫或車位沖突。所以，車庫\車位糾紛是中國社會民事糾紛當之無愧的魁首。

從涉及物權的車庫或車位糾紛造成的社會影響，已經超過各類債權合同糾紛40%的情況來看，關于車庫車位的物權法第74條值得全社會深刻反思。下面給出現給出何以如此的結論，然后再進行原因分析論證。

2、原因何在？

如果按照物權法頒布的時間分段，有此前的原因和此后再疊加的原因。

此前的主要原因是：

商品房買賣合同標的物構成中最重要的功能性部分未納入約定，買受方簽約時并不知曉真實的交易結果將使房屋使用功能嚴重受阻，形成的簽約并非真實“合意”。所以，在實際居住小區交付投入使用以后，業主們認為應該正常的居家使用功能受阻，于是抵制阻礙，故引發糾紛，導致普遍沖突。

此后的主要原因是：

此前的主要原因疊加物權法第74條，使住宅房屋使用功能嚴重受阻的糾紛“制度化、合法化”。即通過物權法第74條貌似“意思自治”的商品房買賣合同簽約行為，讓買受住宅享受必備使用功能的行為，與行使車庫專有權的行為，進入全面對抗狀態。

通俗地說，就是一方面，買了房子要能回得了家，能回家才能住自己的房子，而在小車家庭化的今天，就像30年前人人都騎自行車年代里，必須騎車回家回到院子里。如果開車回自己家院子里被別人索要停車費，要不然不讓進門，這不是顯然妨礙自己買房回家正常過日子了嗎？這不是回自己家院子，還得向別人繳買路錢嗎？于是當然要抵制。例如，早在2001年，“鵬潤家園的業主由于不同意物業公司每月680元的停車費，成立了臨時業主委員會與“管家婆”斗爭，最后引發了沖突，事件發生后，人們把目光集中在“是否物業打人”的問題上，卻沒有好好反思停車費究竟應該怎樣收取”，這是十年前北京一篇名為“解析停車費糾紛”文章的開場白。[2]

另一方面，車庫的主人說，我的車庫我做主，無論賣還是租；賣給誰或者租給誰；賣什么價錢或者租什么價錢，當然是主家說了算，憑什么要聽命于別人呢？談不攏價錢，我就放在那兒誰也不準用，就像住宅或者經營用房或者股票一樣，價錢不合適我不賣，難道還有錯了嗎？

于是，一邊閑置著車庫等高價；一邊自己要回家不得不“強占”或者“低價強租”別人的車庫，雙方都有理，糾紛沖突就這樣“制度化、合法化”了。

3、理論框架。

3.1  正常使用狀態的理論框架引出——情理沖突為何有時出現有時不出現

面說的是，糾紛沖突源于雙方都有理。糾紛，總是爭利的雙方都認為自己有理，都是據理力爭的，但是雙方所持的理相殊！通常，公說公有理，婆說婆有理，即使讓衙門來“官司”，斷案也還是要遵循公公婆婆都能認的公序良俗，大家都認可的常情常理才行。

如果沖突雙方的情理都占得住，那我們的任務就是要追問，這個情理相沖突的事情為什么會發生？為什么其他許許多多的不動產，都沒有出現這種情理沖突呢？

例如，在北方被稱之為“底商”的門臉商鋪，南方所稱的“門面房”；或者是小區里的住宅單元房，這些同樣坐落在小區里的不動產，無論空著還是租金高低，都沒有出現像車庫這樣的沖突——這些專用的不動產交易和使用都相安無事。

再比如，但凡有電梯的住宅樓，也沒有出現任何電梯經營性租金高低的糾紛事件，也沒有出現情理沖突——共用的固定資產也不會出現“買路錢”的情況，只要設施設備能用，正?；丶疫^日子的使用功能不會受到阻礙。

所以，對比其他小區里的不動產或固定資產，為什么車庫、車位等會出現這種雙方都有理的沖突境況，而其他不動產或固定資產的使用卻沒有出現情理沖突，這就需要考察不動產或固定資產的正常使用狀態，給出具有普遍意義的分析框架。

3.2  正常使用狀態的理論框架——功能構成的子項分析

最一般的情況下，任何能夠讓人們正常使用的物品或服務，如果是由兩個或兩個以上子項物品或服務構成的，即每個構成子項的啟用對正常使用功能的實現，都是不可或缺的。所以將各子項稱之為“功能構成的子項”。

要分析是否出現情理沖突，就要看正常使用功能的實現，是否會遭遇障礙，而障礙是否會出現，則取決于“功能構成子項”的以下三個條件：

判斷條件一、子項是否對實現正常使用功能是不可或缺的；

判斷條件二、子項是否可競爭性替代；

判斷條件三、在不可競爭性替代的情況下是否不同子項的權屬是否合一。

判斷條件一：子項對實現正常使用功能，是否是不可或缺的？

實際上，上面提到的“不可或缺”已經是隱含的前提。因為非常重要，所以作為一項判斷條件，這里需要再次著重強調：如果某一項物品或服務的啟用與否，與其他所有各子項組合起來使用功能沒有關聯，那么該子項就不是“不可或缺”的，顯然，該子項閑置不用，不會影響所有其他各子項構成的整體使用功能?；蛘哒f，該子項獨立行使權力，不會構成整體使用功能的障礙，那么，也就不會發生出現情理沖突了。

判斷條件二、子項在實現正常使用功能中，是否可競爭性替代？

所謂“可競爭性替代”，是指該子項隨時可以在市場上便利地比較價格，購買到同樣的互換件，例如，鋼筆與墨水兩個子項，同樣的墨水隨時可以在市場上比價購買；訂書機和訂書釘兩個子項，訂書釘隨時可以在市場上比價購買?？梢岳斫?，通用規格尺寸的任何標準件都具有互換性，生產銷售者處于競爭性供給狀態，可供需要使用的人隨時比價、采購 (這里簡化假定子項產品或服務的質量標準也是一樣的)。除了上述可競爭性替代的子項以外，也存在很多不可競爭性替代的子項，例如，定制的晚禮服上的紐扣，是專門為該定制禮服設計配套而定制的，不是通用件，那么，這種紐扣對實現著裝晚禮服的使用功能來說，就是不具備可競爭性替代的子項。

當一種使用功能需要多個子項物品或服務共同啟用，而其中某個子項不具備可競爭性替代要求時，正常使用功能就可能隨時因該子項故障而遭遇嚴重障礙。例如，任何一個醫院的開展外科手術的功能依賴于手術設備器具、醫護人員和供電，供電就是一個子項，如果醫院是單路供電的話，那么，供電子項就不具備可競爭性替代要求。所以，面對隨時有可能遭遇的無法實施外科手術的功能障礙，通常醫院都要雙路供電再加上自備柴油發電，隨時準備切換，以實現可競爭性替代的改善。

由這一部分的分析可見，當一種使用功能需要多個子項物品或服務共同啟用，而其中各子項都滿足良好的可競爭性替代要求，那么，“功能構成子項”的啟用，就不會造成正常使用功能障礙，沒有正常使用功能障礙，也就不會出現情理沖突。

如果不滿足判斷條件二，即“功能構成子項”中含有不具備可競爭性替代要求的子項，那么就要進入條件三的判斷。

判斷條件三、在不可競爭性替代的情況下，是否不同子項的權屬是否合一？

所謂“不同子項的權屬是否合一”，是指：在實現正常使用功能的過程中，使用者（即行為人）是否擁有對各個“功能構成子項”支配決策權，包括對各子項動產、不動產的物權；對服務性作業的決策權。如果擁有對各個“功能構成子項”支配決策權，那就不需要在使用過程中再去與別人討價還價，不會遭遇被“敲竹杠”的使用障礙。簡言之，各個子項的權利人合一，就不用再求助于人了。

由判斷條件二的討論可見，如果“功能構成子項”中含有不具備可競爭性替代要求的子項，而其中的子項權屬分別歸不同權利主體的話，那么就必然會出現情理沖突——子項權利人要高價，而使用人無法接受“敲竹杠”。

綜上，判斷是否出現會情理沖突的理論分析，可以歸納為：① 是否是“可或缺”的？若干種不同物品或服務的使用（各自行使權力）具有獨立性，即，相互間不會發生彼此干擾正常使用功能的關聯關系，就不會出現使用糾紛及情理沖突；否則，一個物品或服務的正常使用必須依賴另一種物品或服務的啟用——具有不可或缺性，就要進入下一個判斷：② 是否是“可競爭性替代”的？雖然一個物品或服務的正常使用必須依賴另一種物品或服務的啟用，但是，這另一種物品或服務如果能夠在市場上隨時通過比較價格，都能買到可互換的替代品的話，那么，若干種不同物品或服務的使用決策權各自分開獨立行使，也不會出現使用糾紛及情理沖突；否則，就要進入下一個判斷：③在不可或缺，且不可競爭性替代的情況下，是否不同子項的權屬是否合一？即，若干子項的權屬都歸同一個人，如果要轉手，這些若干子項的權益也一并轉讓，則不會出現使用糾紛及情理沖突，否則必然出現使用糾紛及情理沖突！

特別需要強調的是，在不可或缺，且不可競爭性替代的情況下，不同子項的權屬如果要轉手，若干子項的權益必須一并轉讓，否則必然出現使用糾紛及情理沖突！

4、論證過程。

根據上述判斷條件，可以論證住宅小區里車庫權屬與沖突的關系。

住宅小區的正常使用功能，最最基本的就是能回得了家、能遮風避雨、能用得上煤水電通訊等等，在小區里面和小區周邊的“子項”物品或服務有很多很多，按照上面的理論框架，分析這些“子項”物品或服務與住宅正常使用功能的關系，就容易得出如下判斷：

4.1  他人對住宅或經營用房行使權利與自己住宅正常使用之間的關系

小區范圍內別人家的居住使用空間，或經營使用空間，也就是法律上說的居住用房和經營用房專有權，與自己家100來平方米的正常使用功能關系判斷，都是“可或缺”的——判斷條件一“子項是否對實現正常使用功能是不可或缺的”的結論，也就是別人家房子里住不住人、或者出什么價錢租給別人，或者把房子抵押、質押給誰，都不影響自己家100平米的正常使用。換句話說，各自對住宅專有權、營業用房專有權正常行使權利，不會對他人住宅正常使用造成干擾，這種情況下，就不會出現使用糾紛及情理沖突；

4.2  七層以上住宅樓電梯的權利行使與住宅正常使用之間的關系

以7層以上住宅樓的電梯為例，對小高層及高層住宅來說，這種“子項”的物品或服務，就是正常居住使用功能“不可或缺”的了。因為判斷條件一“子項是否對實現正常使用功能是不可或缺的”的結論如此，所以，要進入判斷條件二：“子項在實現正常使用功能中，是否可競爭性替代”？這里的電梯“子項”在實現正?；丶疫^日子的使用功能中，是否可以隨時通過比價購買到競爭性的替代品呢？答案如此顯而易見：替代的只能是消防云梯，或者是直升飛機了，所以，還需要進入判斷條件三：“在不可競爭性替代的情況下，是否不同子項的權屬是否合一”？現實情況表明，住宅電梯的權屬和住宅權屬的權利人，都是同一撥業主們，而沒有出現住宅和通行電梯分別歸屬于不同權利人，所以，現實運行也是相安無事的。

4.3 小區停車位置的權利行使與住宅正常使用之間的關系

通過上述兩種情況的分析，其實已經可以很明顯地看出，在小車家庭化的今天，[3] 下班開車回家已經成了普遍的生活方式以后，小區停車位置的權利行使與住宅正常使用之間的關系，如果停車位權屬與住宅權屬分離，就必然出現使用糾紛及情理沖突；如果停車位權屬歸業主，則相安無事。

現實操作中的權屬分離，來自于開發商對車庫的獨立處置權，將停車位從小區居住功能構成中剝離了出來。更可悲的是，2007的物權法(第74條)居然將這種分立，制度化地作為了正式條款。雖然結論已經可以感覺，但作為嚴格的邏輯論證，還需要依前面三個條件進行判斷：

① “可或缺”性：開車回家必須有地方停，否則會不了家，所以，小區停車對居住的正常使用功能來說，是不可或缺的；

② 除了在小區院子里停車以外，是否還有和院子里一樣便利的隨時可以比較價格，競爭性供給的替代的停車服務？如果在公車改革之前，有司機每天接送上下班，那是一種極具競爭性的替代，可惜對有車族來說，小區周邊停車可都是警察的罰單伺候，所以，就要再進入下一個判斷；

③在不可或缺，且不可競爭性替代的情況下，車庫權屬歸不歸業主？如果停車位置的權屬歸業主，那么就不會有糾紛麻煩。否則，依判斷條件，就必然會出現使用糾紛及情理沖突。

遺憾的是，在物權法74條支持者的視野中，他們著眼于“構造上與利用上的獨立性”[4]，主張“應從區分境界的明確性、遮斷性、通行的直接性、專用設備之存在及共用設備不存在等方面予以判定”[5]，但是，卻對由此導致的實際使用糾紛和情理沖突視而不見，違背了他們信奉的法律不應該制度化地破壞“公序良俗”的基本信條。

進一步，就住宅小區停車位置的兩種具體情況，即別墅和非別墅的停車位置，可以分別說明，滿足本文提出的判斷條件三，如何就能：合情理、免沖突。

別墅住宅小區的車庫或者停車位，是不可或缺，且不可競爭性替代的，因為單戶別墅業主同時擁有車庫或者停車位，權屬合一，就像衛生間的權屬一樣，都歸這一戶業主，所以合情理，也就相安無事了；

非別墅的公寓大廈，在中國臺灣地區，也是足夠法定比例的停車位置歸全體業主共有。這種車庫和停車位，歸屬于全體業主，也滿足在不可或缺，且不可競爭性替代的情況下，車庫或停車位權屬與業主對全小區的共有權一致，居住的正常使用功能不會遭遇停車位權力行使的障礙，所以，就能合乎情理地使用協調。在這種公寓大廈或大陸住宅小區里，共用車庫或室外場地空間類似前面分析的電梯一樣，業主們自己協調，電梯的誰先乘誰后乘、怎么出錢維保年檢，由業主們自己協調；場地或車庫停車位，也屬于他們自己協調的范疇——小區諸多共用部位都是如此，自行車、助力車年代可以自行協調，為什么到了汽車年代就不能自行協調了呢？況且，住宅小區建筑設計規范的標準，逐年來已經將小區機動車交通及停放的產品標準提高，每個住宅小區的建設規劃設計方案都是因地制宜專項審批通過的，所以，五、六年前物權法74條堅持者的立論基礎都是站不住腳的。

總之，一個居住小區正常使用所必須的停放車輛的建筑或場地，其權屬必須與居住單體建筑的或小區整體建筑區劃的共有權的權屬合一；在開發商銷售等權屬轉讓環節，作為小區這個商品整體所應滿足的產品標準，必須按照通常產品銷售的強制性標準的要求，車庫或車位配置比例達到標準——交易的標的物達標，才是合法的合同交易行為。否則，商品住宅小區車庫、車位的權益沖突將愈演愈烈，小車家庭化的居家生活將永無寧日。