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              1. 讓物業管理前期介入為后期服務開路

                • 2020-12-22 07:54:30
                我國的物業管理脫胎于傳統的房地產管理,一直滯后于規劃設計和施工建設,以致物業建成后出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷,從而引發了業主、開發商和物業管

                我國的物業管理脫胎于傳統的房地產管理,一直滯后于規劃設計和施工建設,以致物業建成后出現布局不合理、配套不完善、管理不便、維修困難等諸多缺陷,從而引發了業主、開發商和物業管理公司之間的矛盾和糾紛。物業管理公司如在規劃設計階段就能提前介入,利用其豐富經驗和專業知識提出切實可行的建議,使規劃設計更符合業主和使用人的要求,既可贏得購房者青睞,也可為日后的物業管理鋪路。

                物業管理是一種針對物業的全過程的管理,它同物業的形成過程,即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。面對現代物業設計復雜、技術含量高、建設周期長和安裝、施工難度大的特點,物業管理一定要有超前性,即在物業的開發設計階段就應當充分考慮建成以后的使用和管理的需求,充分利用物業管理的專業知識和豐富經驗,從物業管理的運作角度為開發商提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見,使規劃設計更符合使用和管理的要求。

                一、前期介入

                物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入,為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制,提供建設性的意見?!?a class="keylink" style="color: rgb(30, 62, 116); text-decoration-line: none;" target="_blank">物業管理條例》 規定,房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天,各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而物業管理前期介入的最大好處,就是物業管理公司擅于從業主的利益、需求出發去發現問題、提出建議,從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。

                二、前期介入的兩個重要作用

                1 、完善規劃設計,節省投資成本。

                設計人員在進行小區規劃設計時,往往較注重技術規范或技術含量,對于今后是否迎合業戶使用要求,是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案,使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置,了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用,從而避免了開發商的不必要、無意義投資。

                2 、提高建造質量,提升維修管理。

                在我國,工程質量不理想已是普遍現象,因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管,是否利于管理與他們無關。而物業管理公司作為今后的管理者,必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段,通過現場踏勘,提供詳細的照片資料及顧問報告,明確指出缺陷及質量問題,并提出整改意見,減少了竣工驗收中的整改工作量。

                此外,現代建筑物內的管線錯綜復雜,雖有圖紙,但往往與實際情況差異較大。而物業維修除了滲漏水之外,大部分與管線有關,在前期介入階段,物業管理人員就可以從圖紙開始,全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚,這樣在業戶報修時,維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈,做到維修及時有效。反之,如筆者所在的企業曾接管的一個舊小區,沒有前期介入,前期管理混亂,圖紙不全,以致小區管網漏水嚴重,根本無法查找出問題所在,嚴重水耗造成業戶水公攤負擔大,業戶紛紛抱怨投訴,管理費收繳率大幅下降。為改變現狀,我們不得不申請動用專項維修資金,將原有管路作廢,重新鋪設管網,才解決了該問題。

                三、前期介入的三個階段

                1 、早期以顧問形式介入。

                規劃設計階段,由于設計人員難免會忽略物業日后使用的方便和管理的需要,從而會對物業以后的使用和管理,造成一定的影響。這就需要物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出,并在設計時就予以修正。

                2 、中期以監理形式介入。

                當物業管理公司在物業處于土建結構已封頂,工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來,主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向,以及對工程質量進行監督,對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤,要求其設計施工符合業主的利益、有利于以后的物業管理,以便日后更好地為業主提供服務。

                3 、晚期以管家形式介入。

                物業建設工程已基本結束,物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業階段時,此時物業管理公司應以管家形式全面介入,從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。

                四、前期介入的三個需要關注的問題

                1 、關注工程建設問題。

                ( 1 )電氣方面:應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題,同時應對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計,對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解,對照明線路設計是否符合以后管理進行確認,提出可行性整改建議,以確保物業整體統一美觀,方便后期的維修、保養和管理。有的小區前期各種表具的安裝未進行統一規劃,以致墻上出現東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線,既影響物業美觀,降低社區檔次,又存在嚴重的安全隱患。為防范此類現象,物業管理公司就應在前期介入階段就發揮作用,提醒開發商做好不同表具安裝單位的組織協調工作,統一表具、管線的安裝規范,從而確保物業的整體美觀并杜絕安全隱患。

                ( 2 )消防方面:應重點對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解;同時對電系統中的風機、排煙系統的分布和工作原理進行掌握,最后還要熟悉和掌握消防監控主機的工作原理,回路的分布以及卷簾門的分布情況。

                ( 3 )給排水方面:應重點了解供水系統情況。各樓層由哪里供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置,住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水(空調水)的走向,檢查口的位置,化糞池、流泥井的位置等。

                ( 4 )土建施工方面:應重點了解哪些為整體混凝土施工,哪些為空心磚砌成,以方便日后住戶裝修時,能告之哪些墻不能拆除,墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線,需要在打孔和裝修時加以注意。

                ( 5 )公共水電方面:應了解由于供水、供電實行最低用量要求,故公共用水、用電不能安裝過多的計量表,以免計量表因使用達不到最低用量,造成用戶多付費用。因此對于公共用水、用電,在規劃設計時物業管理公司就應該建議盡量集中在一起,使用一塊計量表。

                2 、關注保潔綠化問題。

                ( 1 )保潔方面:應重點關注各樓層垃圾桶的設置是否合理,樓層清潔用水是否方便,在電梯轎廂內吸塵用電是否方便,天臺是否設置了照明及水龍頭,是否設計了垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的設施?,F在小區里經常見到業主圖方便將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,待物業管理人員定時收集垃圾時,垃圾袋大多早已破漏或散發難聞氣味,從而構成對公共環境二次污染的現象。針對這個問題,物業管理公司在前期介入時就可建議開發商在每棟樓前設計一個內置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,從而有效解決該問題。

                ( 2 )綠化方面:應關注綠化設計的品種是否適宜以后的物業管理,是否適宜以后長期保持相應的花期,以及各種自動澆水系統是否完善,花池的排水是否恰當。如果物業還配有泳池設備的,還應注意其設計是否合理,補水、溢水、排水是否完善。

                3 、關注安全防護問題。在安全防護方面,物業管理企業應重點關注其智能防盜設備是否完善,周邊防翻越設置是否合理,各種監控鏡頭的設置是否充足、合理,出入門能否有效隔離商住空間,出入口的設置是否合理,各種工程管道井是否存在安全隱患等。

                目前,物業管理前期介入雖然普及面不廣,面臨的具體問題也較多,但從已經實施前期介入的物業項目的成功經驗來看,物業管理的前期介入非常必要、非常有效,而且越早介入越好。相信在政府主管部門的支持下,開發商及物業管理公司的共同努力下,前期介入工作作為物業管理的不可分割的部分,將對社區建設的發展起到不可估量的巨大作用。

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